自分を知るために、
Ｌｖ６の続きで、生活レベルは変えずに支出の部を削減する取り組みを報告します。
今回は、方法③：住宅ローンの借換え。
についてです。
借換えは、現在、住宅ローンを契約しているＡ銀行から、
別のＢ銀行に住宅ローンの契約を変更する事です。
借換えするメリットは、月々の返済額を減らすためであり、
Ａ銀行で契約している現状の金利より、変更先のＢ銀行の金利が下がらないと、
月々の返済額は減りません。
但し、金利が下がれば良いという事ではなく、
金利は下がるけど、金利の固定されている期間が短くなったり、変動金利に変更する事は、
良く検討しないといけません。
他にも諸経費が発生するので、それについても注意が必要です。
自分の場合は、マンションを購入した時に、
そのマンションの販売会社と提携していた大手銀行Ａと住宅ローンの契約をしました。
２０年前ぐらいです。
契約内容は、
３０年固定の年利率が２．９％、返済金額はトータルで約３千万円で、３５年で返済する内容でした。
月々の返済額は、約１１万円でした。
その後、自分の勤めている会社と提携している大手銀行Ｂと話をする機会があり、
住宅ローンの事を話題にしたら、
月々の支払い額が減りますよと言われたので、初の借換えをする事になりました。
住宅ローンを開始してから、約１０年後の事です。
借換え後の契約内容は、
・２年固定の年利率が０．３５％、返済金額はトータルで約０．７千万で、２５年で返済。
・全期間固定の年利率が１．９６％、返済金額はトータルで１．７千万で、２５年で返済。
上記の通り、複数の金利タイプを組み合わせて契約するタイプ、
いわゆるミックスローンで契約しました。
月々の返済額は、合計で約９．４万円でした。
借換え前は、月々約１１万円でしたので、月々約１．６万円の削減になりました。
但し、借換えをすると、諸経費が発生します。これが、結構、大金です。
自分の場合は、
諸経費が、ざっと、抵当権の変更作業で１５万円、保証会社の再加入で４５万円となり、
計約６０万円程度になりました。
２５年返済での契約なので、月々の削減分１．６万円によるトータルの削減分は、
２５年 × １２ヶ月 × １．６万円 ＝ ４８０万円
結果としては、４８０万円から諸経費を差し引いて、４２０万円程度、メリットが出ました。
その後、２年が経過し、ミックスローンの内の２年固定の方の固定期間が終了するとの事で、
大手銀行Ｂと協議し、下記の内容で、契約変更しました。
・全期間固定の年利率が１．３２％、返済金額はトータルで２．２千万円で、２３年で返済。
ミックスローンも止めて、契約内容を一本化しました。
月々の返済額は、約９．２万円でした。諸経費は５千円程度でした。
その時の諸経費は、抵当権の変更作業や保険会社の再加入等は発生しなかったので、
手数料しか発生せず、５千円程度で済みました。
そして、つい最近ですが、今回の支出の部を削減する取り組みのため、借換えの実施を検討し、
他の銀行と協議もしましたが、
結果的には、前回と同様に、銀行は変えずに、大手銀行Bと、下記の内容で、契約変更しました。
・１０年固定の年利率が０．8５％、返済金額はトータルで約１．８千万円で、１８年で返済。
月々の返済額は、約８．７万円でした。
今回も諸経費は、手数料しか発生せず、５千円程度で済みました。
今までは、長期固定にこだわってきましたが、今回は、１０年固定を選択しました。
理由は、１０年後の金利が上昇していたとしても、返済金額のトータルも減少している事と、
場合によっては、その時に、繰上返済すれば良いかと考え、１０年固定を選択しました。
尚、今回も前回と同様に、
大手銀行Bとの契約内容の変更で、月々の支払い額の減少に成功しましたが、
このケースは、あまり世間には知られていないように思えます。
自分が最初に実施したケースで、大手銀行Aから大手銀行Bに借換えを実施しましたが、
それが本来の借換えになるようですが、
その場合は、諸経費の金額として、約６０万程度の大金が必要になります。
そして、その諸経費の金額以上に、月々の返済額が減少しないと損するだけとなります。
そのため、住宅ローンの月々の支払い額を減少させたい場合は、
借換えをして、銀行を変える方式も良いのですが、
今契約している銀行に相談し、契約内容の変更をしてもらうのも手段の一つです。
その場合の諸経費は、手数料のみで数千円で済みますし、年利率が少しでも減少すれば、
メリットが発生します（諸経費が数千円なので・・・）。
もちろん銀行としては、月々の返済額が減少する事により、儲けが減りますから、
嫌がると思いますが、一方で、別の銀行に借換えされる方が、もっと嫌なはずです。
自分の場合は、別の銀行とも協議をして、
借換えをした場合の月々の返済額や諸経費を考慮したシミュレーションをしてもらいました。
今は、ホームページ上で、シミュレーションができる銀行も多数あります。
そこでメリットが発生すれば、シミュレーション結果の資料を、契約している銀行に提示する。
そうすると、別の銀行に借換えされたくないので、
契約内容の変更に応じてもらえる可能性が高くなると思います。
自分は、別の銀行に借換えした場合のシミュレーションで、メリットがあったので、
その資料を、契約している銀行に提示し、相談した所、契約内容の変更に応じて頂けました。
次回は、
生活レベルは変えずに貯蓄の部を増やす。
について、進捗させます。
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